Działka rolno budowlana. Co oznacza i kiedy można na niej robić?

Działka rolno budowlana

Budowę jakiegokolwiek domu należy zacząć od kupienia odpowiedniej działki – nie tylko o optymalnej wielkości czy kształcie i z dobrym ukształtowaniem terenu, ale także o odpowiednim statusie prawnym. W księgach wieczystych można znaleźć zapisy dotyczące różnych rodzajów działek i konieczne jest, aby przed zakupem zacząć je rozróżniać. Tylko to uchroni przyszłego inwestora przed ewentualnymi problemami z budową.

Naszymi wyborami przy zakupie działki najczęściej kierują dzisiaj ceny. W przypadku „okazji” trzeba mieć się jednak na baczności i dokładnie sprawdzić, jakie możliwości zagospodarowania daje teren. Wśród ogłoszeń, jakie można znaleźć na popularnych portalach, najczęściej pojawiającymi się działkami na sprzedaż są działki rolno-budowlane. Co to dokładnie oznacza dla kupującego?

Czym jest działka rolno-budowlana?

Pojęcie powszechnie wydaje się i znajome, i logiczne, jednak sama działka rolno-budowlana jest dość skomplikowanym tworem dla inwestorów. Pytając: działka rolno-budowlana – co to znaczy, trzeba wiedzieć, że to teren mieszany, w części rolny, a w części budowlany. Granice jednego i drugiego zastosowania są zawsze określane planem zagospodarowania przestrzennego, dostępnym w urzędzie gminy lub miasta.

To tam można dowiedzieć się, jaki zakres działki ma możliwość przeznaczenia pod budowę domu czy lokalu usługowego. Trzeba też pamiętać, co to znaczy działka rolno-budowlana w kwestii podatków: osobny podatek, niższy, będzie naliczany za część rolną, a drugi, wyższy, za część budowlaną.

Warto przed zakupem jakiejkolwiek działki sprawdzić w pierwszej kolejności właśnie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jeśli jest dostępny online, lub poprosić o jego udostępnienie we właściwym urzędzie. W ten sposób będzie możliwe ustalenie, na jakim obszarze i czy w ogóle istnieje możliwość wybudowania czegokolwiek.

Sprawdź również: Jak sprawdzić działkę?

Definicja działki rolno-budowlanej

Działka rolno-budowlana jest już z samego założenia mieszaniną z jednej strony umożliwiającej inwestycje działki budowlanej, a z drugiej – pola, zgodnie z definicją prawną, umożliwiającego jedynie „zabawę” w rolnika. Nie cała działka rolno-budowlana, mimo użytego w jej określeniu słowa „budowlana”, będzie nadawała się do zabudowania.

Do określenia możliwości konieczne jest zapoznanie się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, którego jednak najmniejsze z polskich miejscowości – jednocześnie najatrakcyjniejsze pod względem cen gruntów – nie posiadają. W ich przypadku konieczne jest ustalenie Warunków Zabudowy, udostępnianych na życzenie petenta.

Osoby poszukujące miejsca pod dom często stają przed dylematem, co stanowi różnicę między działką budowlaną a rolną i na co należy zwracać uwagę. Łatwo określić, kiedy działa jest budowlana – wystarczy, że ma taki status prawny, a do tego jest odpowiednio skomunikowana (to znaczy, że ma dostęp do drogi oraz ma możliwość przyłączenia podstawowych mediów).

Sprawdź również: Kalkulator budowy domu

W przypadku działki rolnej sprawa nie jest już taka prosta – nawet nieużytkowana pod uprawy działka tego typu może nie uzyskać urzędowej zgody na jej odrolnienie lub cały proces może ciągnąć się latami. W jej przypadku najważniejsza jest określona klasa gruntów. Jedynie klasa VI lub wyższa będzie dawać takie możliwości.

Istotne jest też pochodzenie gleb – mineralne są zbyt cenne, aby przeznaczyć je pod budowę domu. Zatem działka rolna i budowa domu nie zawsze mogą iść w parze i trzeba mieć to na uwadze, wyszukując interesujące grunty.

Kto może kupić działkę rolno-budowlaną?

Do roku 2019 działka rolno-budowlana mogła zostać zakupiona jedynie przez rolnika. Dopiero wraz ze zmianą przepisów uprawnienia do posiadania takiej nieruchomości rozszerzyły się na pozostałych obywateli kraju. Jedynym obostrzeniem dotyczącym działki rolno-budowlanej – kto może kupić – jest jej wielkość.

Zgodnie z przepisami, teren nie może przekroczyć jednego hektara. Dzisiaj standardowe działki pod budowę domu mają około 600 – 800 metrów kwadratowych, spokojnie więc mieszczą się w wyznaczonych ramach prawnych. W sytuacji, kiedy działka rolna lub działka rolno-budowlana o powierzchni większej niż jeden hektar, miałaby wejść w posiadanie nie-rolnika, konieczne jest wcześniejsze uzyskanie zgody odpowiedniego organu: Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Co więcej, każda osoba niebędąca zawodowo rolnikiem nie może posiadać więcej, niż wspomnianego hektara pola, niezależnie od ilości sumarycznie posiadanych działek rolnych czy działek rolno-budowlanych. Jeśli liczba gruntów rolnych przekracza 1 ha, konieczne jest prowadzenie na ich terenie działalności typowo rolniczej. Wyjątkiem są tereny miejskie.

Sprawdź również: Wniosek o warunki zabudowy wzór

Ile kosztuje działka rolno-budowlana?

Zakup działki rolno-budowlanej jest wyborem coraz większej liczby ludzi, a ma na to wpływ przynajmniej kilka czynników. Przede wszystkim ludzie coraz chętniej uciekają z tłocznych miast w ciche, spokojne, zielone zakątki, ciesząc się uprawą własnych ogródków i odpoczynkiem na łonie natury.

Po drugie, zakup działki rolno-budowlanej podyktowany jest także względami ekonomicznymi – tak ustanowiony status prawny nieruchomości sprawia, że jest ona znacznie tańsza, niż „czysta” działka budowlana, a jednocześnie nie wyklucza ona zaspokojenia potrzeb inwestorów na dom. Wpływ na wybór takich działek ma również to, ile kosztuje ar działki budowlanej na wsi, a ile działki rolno-budowlanej.

Sama cena uzależniona jest od miejsca – nie tylko wielkości miejscowości, ale też województwa czy skomunikowania z większymi ośrodkami miejskimi. Na cenę w przypadku działki rolno-budowlanej ma niemały wpływ stosunek ilości gruntów rolnych do tych przeznaczonych pod zabudowę.

W kwestii tego, ile kosztuje ar działki budowlanej na wsi, sam „rodzaj” wsi jest tu słowem kluczowym. Zupełnie inne ceny będą w niewielkich, lubelskich wioskach, w których żyje kilkudziesięciu mieszkańców, a zupełnie inne będą obowiązywać w takich miejscowościach jak Chochołów czy Jastrzębia Góra.

Szacuje się, że średnio cena działki możliwej do zagospodarowania pod budowę domu w roku 2020 wynosiła 59,1 złotych za metr kwadratowy. Ceny w roku 2021 mają jednak zdecydowaną tendencję wzrostową.

Kredyt na zakup działki rolno-budowlanej

Jeszcze nie tak dawno w mediach przewijała się powtarzana na forach internetowych informacja, że praktycznie niemożliwym jest uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup działki rolno-budowlanej ze względu na prawne niejasności. Jednak od czasu nowelizacji ustawy w 2016 roku wszystkie ewentualne luki zostały załatane i tym samym banki nie mają powodów, aby takie wnioski o kredyt odrzucać, zwłaszcza dzisiaj.

Do uzyskania kredytu hipotecznego na ten cel konieczne jest spełnienie kilku warunków: sama działka nie może mieć więcej, jak 1 ha, a jej właściciel musi mieć pozwolenie na budowę domu. Reszta procedur jest standardowa, jak w przypadku kredytu na mieszkanie – dotyczy prawidłowo wypełnionego wniosku i przedstawienie stosownych dokumentów od pracodawcy, potwierdzających posiadanie wystarczających środków finansowych na spłatę rat.

Budowa domu na działce rolno-budowlanej

Aby nie przysporzyć sobie kłopotów, odpowiednio wcześnie należy sprawdzić, czy na konkretnej działce rolno-budowlanej będzie możliwe postawienie nieruchomości – oraz jaka może być jej maksymalna wielkość i powierzchnia. Jeśli cena działki jest bardzo niska, może to sugerować, że większa część jest rolna, a to rodzi kłopoty związane z zaprojektowaniem budynku i jego realizacją.

Co więcej, nietrafiony zakup może być bardzo trudny w odsprzedaży, jeśli inwestor zorientuje się zbyt późno. Jeśli wydzielona pod budowę strefa jest jasna, kolejnym etapem jest wybranie odpowiedniego projektu, uwzględniającego sam teren, jego zalety i wady, a także posadowienie budynku względem stron świata. Od 2019 roku nie istnieją przepisy ograniczające dostęp i możliwości zakupu działek rolno-budowlanych. To z kolei bardzo dobra wiadomość – ze względu zarówno na ceny, jak i drzemiący w takich działkach potencjał.

Oceń artykuł
[Liczba ocen: 0 Średnia ocen: 0]