Stan surowy, stan developerski, stan pod klucz.
Budowa domów pod klucz jednorodzinnych dzieli się na trzy etapy prac: stan surowy, stan developerski i domy pod klucz. Poniżej przedstawiamy jaki zakres prac obejmuje każdy z etapów.
Bazując na wieloletnim doświadczeniu w branży budownictwa jako firma Arkada zrealizowaliśmy projekty domów pod klucz nawet najbardziej wymagających Klientów.
Budowa domu to wielkie wyzwanie i wiele decyzji do podjęcia. Dokładna analiza potrzeb, oczekiwań, określenie budżetu na inwestycję i znalezienie profesjonalnej ekipy są kluczem do sukcesu i do szybkiej, udanej przeprowadzki. Warto na początku zastanowić się, czym jest budowa domu pod klucz, a jak wygląda dom w stanie surowym.
Jeśli decydujemy się na to, by ekipa budowlana zeszła z budowy, dopiero kiedy dom będzie gotowy do zamieszkania, jasne jest, że oczekujemy „domu pod klucz”. Budowanie takich domów oznacza, że dom jest kompletnie ukończony i można w nim zamieszkać od razu po ustawieniu mebli i prywatnych przedmiotów. To świetne rozwiązanie, kiedy myślimy o szybkiej przeprowadzce, nie chcemy samodzielnie wykańczać wnętrz, mamy określone oczekiwania dotyczące podłóg, drzwi, okien, a nawet glazury w łazience i kuchni oraz montażu urządzeń sanitarnych. Właściciele domu razem ze swoimi meblami i rzeczami osobistymi wchodzą do gotowych pomieszczeń, a nawet mogą liczyć na porządek w przydomowym ogródku.
Nawet osoby, które oczekują domu pod klucz, najpierw muszą budynek doprowadzić do stanu surowego, by zacząć wszelkie prace wykończeniowe. Rozmawiając z ekipą budowlaną lub deweloperem, warto zdawać sobie sprawę, co oznaczają terminy „stan surowy otwarty” i “stan surowy zamknięty”, by nie okazało się, że stopień wykonania prac nie jest zgodny z naszymi oczekiwaniami.
Stan surowy otwarty jest pierwszym etapem budowy domu. Zaczyna się od prac ziemnych, które obejmują tyczenie budynku przez geodetę i prace ziemne, typu wykopy pod ławy i fundamenty.
WYTYCZENIE GEODEZYJNE BUDYNKU jest pierwszym etapem budowy. Prace te wykonuje uprawniony geodeta na zlecenie kierownika budowy. Polegają one na zamontowaniu w gruncie odpowiednich, trwałych znaków, które wytyczają naroża budynku, zarysy ław fundamentowych i charakterystyczne punkty wysokościowe oznaczające np. poziom posadzki parteru.
ROBOTY ZIEMNE wykonuje ekipa budowlana, która kopie fundamenty i przygotowuje zbrojenia. Niekiedy należy wykonać szalunki deskowe dla ław fundamentowych oraz wyłożyć wykop folią. Zbrojenie układa się w wykonanym wykopie. W przypadku słabego, nieprzepuszczalnego gruntu wykonuje się płytę fundamentową.
ŁAWY FUNDAMENTOWE wykonuje się zgodnie z projektem. Fundamenty znajdują się poniżej strefy przemarzania. Jeśli warunki gruntowe są niepewne i zostało to zlecone w projekcie, można wykonać drenaż opaskowy. Na ławach fundamentowych kładzie się izolację poziomą oraz buduje się ściany fundamentowe o wysokości od 30 do 50 cm nad poziom terenu, na przykład z bloczków betonowych na zaprawie cementowej lub wylewając je z betonu.
Budując ŚCIANY FUNDAMENTOWE, pamiętajmy o zostawieniu miejsc na przepusty kanalizacji oraz pozostawieniu miejsca na słupy. Po wymurowaniu ścian fundamentowych wykonuje się hydroizolację z masy bitumicznej oraz inne rodzaje ociepleń i izolacji, aby zachować szczelność.
Po fundamentach przychodzi czas na chude posadzki, czyli nawiezienie piasku do zasypki, ubicie go i wykonanie kanalizacji. PODSYPKA PIASKOWA POD PODŁOŻE BETONOWE STANU ZERO musi być odpowiednio ubita i zagęszczona piaskiem pod podłogą w gruncie. W piasku układa się też kanalizację, a po zasypaniu fundamentów można zacząć wylewać “chudziaka” na piasku. Oznacza to, że na całej powierzchni układa się folię, wylewa beton, który odpowiednio się zagęszcza i zaciera.
KANALIZACJA STANU ZERO oznacza wprowadzenie do domu pod fundamentami lub przez nie większości instalacji. Kanalizację i inne instalacje doprowadza się najkrótszą możliwą drogą. Poziome przewody odpływowe wyprowadza się z budynku 50-70 cm pod poziomem terenu, a do poziomów podłącza się piony i podejścia do urządzeń sanitarnych umieszczanych na parterze.
PRZEPUSTY KANALIZACYJNE, WODNE, ENERGETYCZNE. Instalację ciepłej i zimnej wody rozprowadza się w domu bez piwnicy, w warstwie ocieplenia nad posypką i izolacją, pod wylewką betonową podłogi. W domu podpiwniczonym rury układa się pod stropem w piwnicy. Instalację elektryczną i telekomunikacyjną doprowadza się kablem podziemnym zagłębionym na 70 cm i wyprowadza ponad podłogę parteru.
IZOLACJE TERMICZNE I P. WILGOCIOWE STANU ZERO są bardzo ważne dla izolacji budynku od zimna i wody. Na budowie wykonuje się izolację przeciwwilgociową fundamentu, ściany i ławy wymagają izolacji poziomej i pionowej. W budynkach bez piwnic używa się lepiku lub innej masy bitumicznej. Warstwy izolacji przeciwwilgociowej wykonywane są z folii budowlanej.
ŚCIANY NOŚNE ZEWNĘTRZNE I WEWNĘTRZNE mają przenosić obciążenia ze stropu i dachu, z wyższych kondygnacji i balkonów na fundamenty. Ściany nośne wewnętrzne są stosunkowo grube i wznosi się je razem ze ścianami zewnętrznymi. Służą także do oddzielania pomieszczeń w domu i izolują akustycznie oraz wyróżniają się ognioodpornością. Wewnętrzne ściany nośne połączone są z zewnętrznymi.
ŚCIANY DZIAŁOWE pełnią funkcję przegród oddzielających pomieszczenia, nie pełnią funkcji konstrukcyjnej. Ściany działowe mogą być murowane, ale można wykonać je również w konstrukcji lekkiego szkieletu, który obudowuje się płytami gipsowo-kartonowymi.
STROPY, SŁUPY, PODCIĄGI, WIEŃCE. Po budowie ścian wylewa się strop. Może być on monolityczny, gęstożebrowany, z płyt prefabrykowanych lub drewniany. Można też zastosować strop typu filigran. Podciągi przejmują obciążenia z wyższych kondygnacji oraz dachu i przenoszą je na inne elementy. Podciągi najczęściej zlokalizowane są parę centymetrów pod stropem. Kolejnym ważnym elementem są wieńce stropowe, które spinają ściany budynku oraz usztywniają jego konstrukcję stropową. Wieńce wykonane są z betonu i wzmacniane elementami stalowymi.
SCHODY ŻELBETOWE to monolityczne schody, które można dowolnie kształtować, są tańsze od konstrukcji stalowych i chociaż ciężkie, to najbardziej solidne i można je wykańczać różnorodnymi materiałami. Wzniesienie schodów na etapie budowy zapewnia wygodną komunikację pomiędzy kondygnacjami w czasie dalszych prac.
WIĘŹBA DACHOWA najczęściej montowana jest przez cieśli z litych elementów drewnianych. W domach jednorodzinnych buduje się więźbę krokwiową, krokwiowo-jętkową lub płatwiowo-kleszczową. Wszystko zależy od obliczeń wytrzymałościowych, uwzględniających wymiary budynku, jego lokalizację, kąt nachylenia połaci, rozmieszczenie i wymiary okien dachowych oraz rodzaj pokrycia. Więźbę dachową zwykle wykonuje się z drewna zabezpieczonego przed ogniem i naturalnym niszczeniem, a po niej montuje się poszycie dachowe i pokrycie dachowe, czyli blachodachówkę, dachówkę ceramiczną czy gonty bitumiczne. Można też zdecydować się na płaski dach pokrywany papą, który nazywa się stropodachem.
POKRYCIE DACHOWE WRAZ Z ORYNNOWANIEM to prace kończące budowę dachu. Aby system orynnowania działał prawidłowo, musi być odpowiednio zamontowany. Elementy są dopasowywane, połączenia uszczelnione, same rynny montowane są na specjalnych hakach.
KOMINY odprowadzają produkty spalania z kotłów, pieców, kominków, gazowych podgrzewaczy wody, są także elementem systemu wentylacji grawitacyjnej. Kominy obecnie najczęściej wykonuje z gotowych elementów, układając je i łącząc trwale tak, aby wyprowadzać zanieczyszczenia z domu na zewnątrz.
Ostatnim etapem wznoszenia domu do stanu surowego jest WYKOŃCZENIE KOMINÓW PONAD DACHEM. Komin powinien być nie tylko ozdobą domu, ale także musi spełniać swoje zadanie. Materiały do wykańczania ścian komina są niepalne i nietopliwe, dzięki czemu odporne na działanie wysokich temperatur i ewentualnego iskrzenia.
Pokonując te wszystkie etapy, zyskujemy dom w stanie surowym otwartym.
Stan surowy zamknięty wymaga ukończenia stanu surowego otwartego. Kiedy dom pokryty jest dachem, ekipa budowlana może zacząć montować okna, drzwi zewnętrzne oraz bramę garażową, jeśli garaż jest częścią budynku.
Kolejnym określeniem używanym w nomenklaturze budowlanej jest “stan deweloperski”. Dom oddany na tym etapie budowy posiada już między innymi media, ale nie jest wykończony na tyle, by się do niego od razu wprowadzić. Montaż stolarki okiennej i drzwiowej rozpoczyna kolejny etap robót na budowie, mający doprowadzić dom do stanu deweloperskiego.
OKNA I DRZWI ZEWNĘTRZNE ORAZ BRAMA GARAŻOWA montowane są przez ekipę w odpowiednio przygotowanych otworach. Ten etap budowy jest niezwykle ważny dla wyglądu domu, ale także komfortu mieszkania w nim. Warto wybrać okna, drzwi i bramę garażową przodujących producentów.
ROZPROWADZENIE INSTALACJI CIEPŁEJ I ZIMNEJ WODY ORAZ KANALIZACJI po całym domu zapewnia mieszkańcom możliwość korzystania ze zlewów, prysznica czy wanny, umywalki, toalety, ale także pralki, zmywarki i innych urządzeń, które wymagają podłączenia do ujścia wody.
ROZPROWADZENIE INSTALACJI C.O., OGRZEWANIE PODŁOGOWE to kolejne prace, które są niezbędne do zamieszkania w lokalu. W zależności od założeń planu montowany jest kocioł grzewczy, instalacja wodna, która doprowadza ciepłą ciecz do kaloryferów lub systemu ogrzewania podłogowego.
Następnym etapem budowy jest ROZPROWADZENIE INSTALACJI ELEKTRYCZNEJ, ALARMOWEJ, TV, TELEFON. Sprawna instalacja założona przez wykwalifikowanych pracowników firmy budowlanej, z aktualnymi uprawnieniami, będzie służyć do podłączenia prądu we wszystkich pomieszczeniach, założenia włączników, gniazdek, licznika, stacji obsługi alarmu i gniazd telewizyjnych oraz telefonicznych.
W zakres prac wchodzi także wykończenie elewacji. Używa się w tym celu tynku, ewentualnie miejscowo płytek klinkierowych, betonowych, okładzin z tworzyw sztucznych lub drewna. ELEWACJA Z OCIEPLENIEM I COKOŁEM kończy prace, które mają zapewnić ciepłochronność ścian budynku.
PODBITKA DACHOWA nie jest niezbędnym elementem konstrukcyjnym budynku, ale może znacznie podnieść jego walory estetyczne, ponieważ ukrywa krokwie w obrysie dachu. Podbitka dachowa wykonana z PCV czy drewna zabezpiecza drewno konstrukcyjne więźby dachowej oraz dach przed szkodnikami, ptakami i owadami.
PARAPETY ZEWNĘTRZNE montowane są po osadzeniu okien. W zależności od budżetu i oczekiwanych walorów estetycznych wykonuje się parapety granitowe, stalowe i parapety aluminiowe. Parapety, jak inne elementy wykończeniowe, dostępne są w wielu kształtach i kolorach, mogą całkowicie odmienić wygląd domu.
Dom w stanie deweloperskim ma także TYNKI WEWNĘTRZNE. W zależności od projektu mogą być one gipsowe, cementowo-wapienne, wapienne lub gliniane. Tynkiem pokrywa się powierzchnie ścian, sufitów, kolumn i filarów. Stanowią zabezpieczenie powierzchni przed działaniem czynników wewnątrz pomieszczeń, np. pary wodnej, przed ogniem i podnoszą estetykę wnętrz.
We wnętrzach domów kładzie się także SZLICHTY BETONOWE Z IZOLACJAMI. Podkład, zwany wylewką lub szlichtą, wyrównuje strop i tworzy podbudowę pod terakotę, parkiet, deski podłogowe, panele lub pod wykładzinę, jednocześnie stanowi warstwę izolacyjną.
Wylanie izolowanej posadzki nie zwalnia z obowiązku ocieplenia dachu. OCIEPLENIE DACHU pozwoli na komfortowe korzystanie z poddasza, ale także ograniczy utratę ciepła i zbyt duże nagrzewanie się domu podczas wysokich temperatur zewnętrznych. Dach ociepla się najczęściej wełną mineralną i/lub styropianem.
Prace nad wykończeniem domu i doprowadzeniem go do stanu deweloperskiego obejmują również zamontowanie płyt kartonowo-gipsowych na parterze, piętrze i na poddaszu. PŁYTY KARTONOWO-GIPSOWE kładzie się także na ścianach oraz sufitach, przyklejając je bezpośrednio do tynku. Dzięki nim ściany są idealnie proste, gładkie i łatwo je pomalować na dowolny kolor.
Prace we wnętrzu domu budowanego do stanu deweloperskiego kończą się w momencie, kiedy dom zyskuje KOMPLETNĄ KOTŁOWNIĘ Z GRZEJNIKAMI. W zależności od projektu i oczekiwań inwestora w kotłowni można zamontować piec na ekogroszek, na pellet, kocioł węglowy lub gazowy. Całość podłączona zostaje do grzejników lub ogrzewania podłogowego.
Tak wykończony dom wymaga jeszcze kilku pracy budowlanych, które pozwalają na zamieszkanie w nim, ale po tym etapie można rozpocząć procedurę odbioru budynku.
Inwestorzy, którzy zdecydowali się na budowę domu z pomocą profesjonalnej ekipy budowlanej, często decydują się na zakończenie budowy na etapie stanu deweloperskiego. Wtedy pozostaje im jeszcze wykończenie wszystkich wnętrz. Można to zrobić samodzielnie lub wynająć kolejną ekipę, która zajmuje się malowaniem, glazurnictwem, kładzeniem podłóg oraz montażem wszelkich urządzeń sanitarnych. Jednak kupując dom wykończony pod klucz, także i te prace spoczywają na wykonawcy.
Dlatego też w domu pod klucz zamontowane są PARAPETY WEWNĘTRZNE. Parapety wewnętrzne są istotną częścią wnęki okiennej i podtrzymują okna, ukierunkowują ogrzane przez kaloryfer powietrze, a także chronią przed zalaniem ścianę, jeśli podczas deszczu okno będzie otwarte. Inwestor może wybrać parapety z drewna, marmuru, PCV, konglomeratu czy granitu, wszystko zależy od indywidualnego podejścia do aranżacji wnętrza i założeń budżetowych. W domu pod klucz przeprowadza się także prace wykończeniowe na ścianach i podłogach.
WYKOŃCZENIE ŚCIAN I PODŁÓG obejmuje malowanie ścian na wybrane kolory, prace glazurnicze, zwłaszcza w pomieszczeniach mokrych, takich jak łazienka i kuchnia, układanie paneli podłogowych, płytek czy desek oraz wykończenie ich listwami przypodłogowymi.
Kolejnym etapem jest MONTAŻ BIAŁEGO OSPRZĘTU. Oznacza to zamontowanie w łazience prysznica lub/i wanny, umywalek, WC, ale też baterii. Wszystkie sprzęty po montażu podłączone są do kanalizacji, a baterie do wody. Po tych pracach można w pełni korzystać z łazienki i toalety.
OBŁOŻENIE SCHODÓW WEWNĘTRZNYCH I ZEWNĘTRZNYCH, TARASÓW jest pracą, dzięki której schody zyskują docelowy wygląd. Tarasy i schody zewnętrzne wykończyć można glazurą lub terakotą mrozoodporną, schody wewnętrzne zaś drewnem, panelami, płytkami czy wykładziną.
POŁOŻENIE OKŁADZIN NA PŁYTACH BALKONOWYCH i WYKONANIE BALUSTRAD pozwala na korzystanie w pełni z balkonów i zapewnia bezpieczeństwo. Na balkonach zazwyczaj wykłada się płytki lub drewno odporne na wilgoć. Balustrady mogą być kute, drewniane lub łączyć szkło i metal.
Nie sposób mieszkać w lokum bez drzwi wewnętrznych. Ich montaż jest więc niezbędny. DRZWI WEWNĘTRZNE, rozwierane, harmonijkowe lub przesuwne montuje się w każdym pomieszczeniu, które ma być oddzielone od reszty domu. Pamiętać trzeba o tym, że do łazienek montuje się drzwi, które otwierają się na zewnątrz i mają otwory lub podcięcie wentylacyjne.
Dla wygody, ale też walorów estetycznych, wykańczanie domu obejmuje małą architekturę. Podczas prac przy domu wytaczane oraz wykładane kostką, betonem czy żwirem są podjazdy i podejścia, zakładane też są trawniki oraz sadzona jest zieleń: drzewa, krzewy kwiaty.
OGRODZENIE, które stanowi integralną część działki z domem, może zostać zmontowane z gotowych kutych elementów. Można zdecydować się też na słupki metalowe i klasyczną siatkę, słupki odlewane lub budowane z cegieł i przęsła metalowe albo drewniane. Elementem ogrodzenia jest też furtka z dzwonkiem lub domofonem, brama wjazdowa, także z automatem otwierającym i zamykającym.
Pod klucz można także wybudować dom szkieletowy. Chociaż wokół technologii budowania domów szkieletowych narosło wiele mitów, między innymi taki, że tego typu budownictwo nie sprawdzi się w naszym klimacie, do budowy domów kanadyjskich przekonuje się coraz więcej inwestorów. Dom kanadyjski pod klucz, chociaż budowany inną technologią, niż dom murowany, także jest przez ekipę budowlaną wykończony z zewnątrz i wewnątrz. Wykonywana jest więc elewacja, dach jest pokryty, w środku znajdują się ścianki działowe, podłogi, schody, ale też armatura czy glazura.
Domy szkieletowe pod klucz powstają natomiast nieco szybciej ze względu na technologię budowania, ale jednocześnie wymagają olbrzymiego doświadczenia pracowników budowy i projektantów, dlatego zlecenie budowy powinno być poprzedzone szukaniem najlepszej, polecanej firmy. Kupowanie domu w stanie pod klucz nie musi oznaczać, że otrzymamy dom uniwersalny, urządzony wg gotowego wzorca czy katalogu. Jak na każdym etapie budowy, tak i w tym przypadku inwestor ma zdanie decydujące przy wyborze podłóg, płytek, drzwi i innych elementów wykończenia wnętrza.
Budowa domu pod klucz obejmuje całkowite postawienie i wykończenie budynku, więc kosztorys najczęściej jest ostateczny i nie trzeba do niego dodawać kolejnych prac i materiałów budowlanych. Jednak dokładne określenie kosztu budowy domu pod klucz jest trudne bez przyjrzenia się planom i pomysłom na wykończenie. Kosztorys budowy domu pod klucz zależy od wielkości domu, zastosowanych materiałów do budowy i wykończenia, kosztów robocizny.
Znany i liczący się na rynku wykonawca może jednak uzyskać korzystne ceny materiałów, co oznacza, że budowa domu od początku do końca będzie tańsza, niż rozłożenie budowy na etapy i zatrudnianie do każdego z nich innej ekipy budowlanej. Przed przystąpieniem do robót warto więc usiąść z potencjalnym wykonawcą i przedstawić plany budowy, łącznie z oczekiwaniami dotyczącymi wyposażenia wnętrz: od okien, parapetów i drzwi, na bateriach i glazurze kończąc.
[ratings]
